투기과열지구, 조정대상지역 해제[차이와 의미]

9. 21일 국토교통부는 정부서울청사에서 제3차 주거정책심의위원회를 열고, 9. 26일부터 이들 지역에 대한 규제지역을 조정하기로 했는데요.

투기과열지구에서 해제되는 지역은 세종시와 인천 연수·남동·서구 등 모두 4곳이며, 이에 따라 지방 모든 지역이 투기과열지구에서 해제가 되었습니다.

조정대상지역에서 제외되는 지역은 경기 안성과 평택, 양주 등 수도권 일부 지역이며, 세종을 제외한 지방 전 지역도 조정대상지역에서 해제가 되었습니다.

세종과 인천 일부 지역은 투기과열지구에서는 해제가 되었지만, 조정대상지역은 유지가 됩니다.

이것이 어떤 의미가 있는지 한번 자세히 살펴보도록 하겠습니다! 

투기과열지구와 조정지역의 차이

출처-국토교통부

 

투기과열지구

정부가 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역을 지정하여, 투기 억제를 위해 관리하는 지구를 말합니다

조정대상지역

주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말합니다.

 

차이점

국토부 보도자료를 보면 금융, 세제, 전매제한, 청약, 정비사업, 기타로 구분이 되어있는데요.

자세히 보면 투기과열지구와 조정대상지역이 규제 정도만 차이가 나고, 비슷하다는 것을 보실 수 있어요.

가장 큰 차이점은, 바로 세제 부분이예요. 사실 부동산은 세금부담이 가장 커요.

투기과열지구은 세제에 대한 규제는 없는데 비해서, 조정대상지역의 경우는 취득세, 양도소득세, 종부세 등 부동산 관련 거의 모든 세금 관련해서 부담이 커집니다.

한마디로 조정대상지역 지정이 투기과열지구 지정 보다 더 규제가 크답니다.

그레서 투기과열지구에서 해제되었지만 조정대상지역에서 빠지지 않은 세종  지역은, 실수요자 입장에서는 크게 변화하는것이 없기에 실망한 모습이예요. 관련 기사 첨부할께요.

'지방 규제지역 해제' 제외된 세종 "투기과열지구 해제 의미없다" 바로보기

'지방 규제지역 해제' 제외된 세종 "투기과열지구 해제 의미없다"

 

조정지역 해제 의미 

이번에 조정대상 지역 해제의 의미를 살펴볼게요. 

출처-국토교통부

1. 취득세

출처-국토교통부

현재는 조정지역의 주택은 2주택 이상 구매가 힘들어요.

위의 표를 보시면 조정지역은 취득세가 중과가 되는데요.

20년 7월 10일 발표된 부동산 대책 이전에는 1~3주택자는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세를 냈었어요.

하지만 부동산 대책 이후 조정지역은 2주택자 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세를 했고, 비조정지역의 경우는 3주택부터  8% 취득세가 중과됩니다.

결론적으로, 1주택자는 이번 조정지역 해제가 된 지방에 추가로 1채를 더 구매해도, 취득세는 1~3%만 적용 받을 수가 있는 것이예요. 조정지역일때는 8%였는데 세금 부담이 확 줄어든 것이죠. 

 

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만약 1주택자가 추가로 3억짜리 집을 산다고 가정 했을때, 조정지역일 경우과 비조정 지역일 경우 세금차이입니다.

순서 : 비조정지역/ 조정지역

어떠신가요? 세금차이가 무려 2천만원이 넘는답니다.

 

2. 양도소득세 

이번에는 양도세 부분입니다.

조정지역 해제기 되면 기존과 어떤 차이가 있을까요?

 

1)  실거주 조건 없이 보유만으로도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

※ 조정지역 : 1주택자가 양도소득세 감면을 받으려면 2년 보유, 2년 실거주 요건을 충족해야 해요.

2) 일시적 2주택자의 경우 처분기한이 3년으로 늘어나요.

※ 조정지역 : 1년 이내 처분하는 조건으로 양도세 비과세 혜택이 있어요.

3) 양도세 중과 세율이 적용되지 않고, 양도 차액에 따른 6~45%의 기본 세율만 적용됩니다.

※ 조정지역 :  2주택자의 경우 기본세율에 20%중과, 3주택자는 30% 중과가 됩니다.

* 단, 정부가 조정대상지역 내의 2년 이상 보유 주택의 양도세 중과를, 내년 5월 9일까지 유예하였기에 그때까지는 규제지역도 적용됩니다.

4) 다주택자 장기보유 특별공제가 적용되어 보유기간에 따라 양도차액의 최대 30%까지 공제를 받을 수 있답니다.

※ 조정지역 : 다주택자의 양도소득세 중과 시, 장기보유에 대한 특별공제가 적용되지 않아요

3. 부동산 대출

투기과열지구에서 조정대상지역이 되면 LTV 40%가 50%로 확대됩니다.

조정대상지역에서 비규제지역이 되면 다주택자도 LTV 60%가 가능해져요.

하지만 DSR은 1금융권에서 1억 초과 대출 받을 때 40%, 2금융권 50% 제한을 받는 것은 그대로입니다. 

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규제지역 조정 효력 발생 시점 : 22년. 9. 26(월) 0시부터~

 

권혁진 국토부 주택토지실장은 "주거정책심의위원회가 최근 집값 하락세 하향 안정세와 주택 거래량 감소, 지속적인 금리 인상 등 요인을 통합적으로 고려해 이번 규제지역 해제를 결정했다"며 "수도권은 당분간 시장 상황을 모니터링 하면서 판단해야 한다는 의견이 지배적이었다"고 말했습니다.

 

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